调查区域	调查项目名称
万柳居住区	1、阳春光华 2、光大花园 3、万泉新新家园 4、新起点嘉园* 5、锦绣大地*
紫竹桥	6、紫竹花园 7、美林花园 8、中海雅园 9、中海紫金苑 10、韦伯豪* 11、鑫德嘉园* 12、人济山庄 13、汇景阁
四季青	14、曙光花园 15、美丽园 16、世纪城*
中关村核心区	17、太阳园 18、世纪豪景 19、华清嘉园 20、宏嘉丽园* 21、苏州嘉园 22、锦秋知春

说明：标“*”号为2000年新开盘项目，斜体字为未开盘项目。

二、项目具体情况分析

（一）供应情况

表1-2 不同区域供应情况单位：万平方米

区域	项目名称	总建筑面积	居住面积	在售面积	销售率 %	总销售率	已售面积	市场存量	潜在供应量
万柳	阳春光华家园	19	19	19	95	95	18.05	0.95	——
	万柳光大花园	17	13.6	13.6	一期95/二期80	75	10.2	3.4	——
	新起点嘉园	30	20	2.2	80	80	1.8	0.4	17.8
	万泉新新家园	20	20	15	95	95	14	1	5
	锦绣大地	10	9.8	3．7	——	——	——	——	6．1
	小计	96	82．8	53．7	——	88	44	6	29．1
紫竹桥	美林花园	15	13	13	一期95/二期80	85	11.05	1.95	——
	紫竹花园	16	15	15	一期95/二期40	60	9	6	——
	汇景阁	3.6	2.5	2.5	70	70	1.75	0.75	——
	中海雅园	18	18	18	50	80	14.4	3.6	——
	鑫德嘉园	5	5	5	65	65	3.25	1.75	——
	韦伯豪	12.5	12.5	1.5	40	40	0.6	0.9	11
	中海紫金苑	8	8	——	——	——	——	——	8
	人济山庄	23.7	18	8	中区95/南区35	80	6.4	1.6	10
	小计	102	92	63	——	75	47	16	29
四季青	曙光花园	66.9	42	10	60	85	8.5	1.5	32
	美丽园	20	20	20	一期95/二期40	75	15	5	——
	世纪城	100	100	21	80	80	16.8	4.2	79
	小计	187	162	51	——	78	40	11	111
中关村	宏嘉丽园	6.4	6.4	2.5	30	30	0.75	1.75	3.9
核心区	太阳园	40	30	14.76	95	95	14	0.76	15.24
	世纪豪景	5	3	——	——	——	——	——	3
	华清嘉园	30	25.8	22	95	95	20.9	1.1	3.8
	小计	81	65	39	——	91	36	4	26
	合计	466	401．8	206.7	——	82	167	37	195．1

说明：1、市场存量=在售面积-已售面积

2、潜在供应量=总居住面积-在售面积

市场存量—本项目周边总体市场存量为37万平方米，中关村核心区和万柳地区最少，分别为4、6万平方米，紫竹桥地区存量最多为16万平方米，这与该区域项目价位高有关；四季青地区11万平方米，原因是该区域的项目销售时间较短。在已推出楼盘面积都比较接近的情况下，

市场存量不同说明各区域的销售情况是有一定差距的。从目前来看，中关村核心区、万柳地区的销售比较突出。

潜在供应量—调查区域潜在供应总量为195.1万平方米。四季青地区的潜在供应量最大，项目主要为世纪城、曙光花园、西四环绿改；万柳居住区的潜在供应量也比较大，为29.1万平方米。

（二）价格分析

1、单价分析

表1-3 市调项目单价情况单位：万平方米

	项目名称	目前均价	开盘均价	在售面积	折扣
万柳	阳春光华家园	塔：6800板：7950	塔：6300板：6350	19	98%
	万柳光大花园	7400	6600	13.6	99%
	新起点嘉园	6700	6700	2.2	100元/M²
	万泉新新家园	10000	7919	15	97%
	锦绣大地	5900	5900	3．7	——
	小计	——	——	50	——
紫竹桥	美林花园	8900	8000	13	无
	紫竹花园	塔：8800板：11000	塔：8200板：9200	15	无
	汇景阁	8000	7300	2.5	98%
	中海雅园	塔：7000板：9000	塔：6800板：8700	18	无
	鑫德嘉园	6500	6900	5	98%
	韦伯豪	7700	7700	1.5	98%
	中海紫金苑	8000	8000		待定
	人济山庄	中区8800 南区8900	中区7800 南区8900	8	95%
	小计	——	——	63	——
四季青	曙光花园	6500	6400	10	97%
	美丽园	6000	5800	20	98%
	世纪城	5800	5600	21	98%
	小计	——	——	51	——
中关村	宏嘉丽园	6200	6200	2.5	98%
核心区	太阳园	6400	6200	14.76	60元/M²
	世纪豪景	9500	9500	——	待定
	华清嘉园	6500	5500	22	无
	小计	——	——	39	——
	合计	——	——	206．7	——

从单价水平来看，周边项目的均价为7430元/平方米。其中紫竹桥区域平均单价最高，达到8620元/平方米，这主要是由于该地区云集了紫竹花园和美林花园两个价格较高的高档外销公寓项目；另外该地区的物业项目也较多，供应量较大。四季青区域平均单价最低，为6015元/平方米，这主要是由于该地区较之其他三个区域在道路、景观、配套等方面有明显不足造成的。

从付款方式上看，在售项目的折扣均不是很多，一次性付款的折扣最低为97折。其中紫竹花园、美林花园、中海雅园、华清嘉园均没有折扣。

2、总价分析

表1-5 市调项目总价情况单位：万m²

总价区间	项目名称	均价（元/m²）	主力户型总价（万元）	总销售率	居住面积	在售楼盘面积	已销售面积	市场存量	潜在供应量
60-100万	华清嘉园	6500	一居45 二三居65-100	95	25.8	22	20.9	1.1	3.8
	锦绣大地	5900	60-80	——	9．8	3．7	——	——	6．1
	太阳园	6400	60-90	95	30	14.76	14	0.76	15.24
	世纪城	5800	二居：68 三居：80-90	80	100	21	16.8	4.2	79
	宏嘉丽园	6200	70	30	6.4	2.5	0.75	1.75	3.9
	新起点嘉园	6700	70-80	80	20	2.2	1.8	0.4	17.8
	鑫德嘉园	6500	80	65	5	5	3.25	1.75	——
	美丽园	6000	80	75	20	20	15	5	——
	阳春光华家园	塔6800 板7950	80-90	95	19	19	18.05	0.95	——
	小计	——	——	86	235．8	109．7	91	16	126．1
100-150万	万柳光大花园	7400	70-110	75	13.6	13.6	10.2	3.4	——
100-150万	中海雅园	塔7000 板9000	70-110	80	18	18	14.4	3.6	——
	曙光花园	6500	90-120	85	42	10	8.5	1.5	32
	人济山庄	8800	二居：70-88三居：120	80	18	8	6.4	1.6	10
	韦伯豪	7700	100-130	40	12.5	1.5	0.6	0.9	11
	汇景阁	8000	120-150	70	2.5	2.5	1.75	0.75
	小计	——	——	78	107	54	42	13	53
150-250万	美林花园	8900	120-180	85	13	13	11.05	1.95	——
	中海紫金苑	8000	160	——	8	——	——	——	8
	世纪豪景	9500	170	——	3	——	——	——	3
	万泉新新家园	10000	150-200	95	20	15	14	1	5
	紫竹花园	塔8800板11000	150-230	60	15	15	9	6
	小计	——	——	79	59	43	34	8	16
	合计	——	——		401．8	206．7	167	37	195．1

从总价水平来看，周边项目的总价均比较高，可分为三个区间：70-100、100-150、150-250万元。相对低总价的项目（70-100万）平均销售率较高，销售率86%；但150-250万项目的销售率稍高于100-150万的项目。说明该区域客群对高价位物业有一定的承受能力。潜在供应量主要为低总价的项目（70-100万）。

（三）市场吸纳能力

以月均销售量指标来比较各调查项目的销售速度。

月均销售量=已销售面积/销售周期

销售周期为开盘时间到调查截止日2000年11月的总月数。

因为销售速度受所处销售阶段的影响非常大，所以月均销售量并不能体现项目每月实际发生的销售量，但在无法获得详细原始资料的情况下，月均销售量指标也能够在一定程度上体现销售速度。销售周期越短，此项指标越接近实际情况。

表1-6 市调项目市场吸纳情况

项目名称	开盘时间	销售周期（月）	已销售面积（万平方米）	月均销售量（万平方米）
华清嘉园	2000.4	7	20.9	3
世纪城	2000.5	6	16.8	2.8
美丽园	2000.1/2000.9	10	15	1.5
新起点嘉园	2000.8	3	1.8	0.6
鑫德嘉园	2000.6	4	3.25	0.8
太阳园	99.10/2000.9	13	14	1.1
美林花园	99.9/2000.6	14	11.05	0.8
阳春光华家园橡树园	99.10	9	7	0.78
阳春光华家园枫树园	99.4	17	11.81	0.69
人济山庄	99.11	12	6.4	0.5
中海雅园	98.10/ 2000.4（三期）	25	14.4	0.6
万柳光大花园	99.5	18	10.2	0.6
万泉新新家园	1998.7	28	14	0.5
紫竹花园	99.5	18	9	0.5
韦伯豪	2000.8	3	0.6	0.2
曙光花园	98.3	32	8.5	0.3
汇景阁	98.11	24	1.75	0.1
宏嘉丽园	2000.9	2	0.75	0.4

调查项目的销售速度水平普遍较高，月均销售量大多都在5000方米以上，月均销售量在10000平方米以上的项目就有4个。万柳地区项目的销售速度比较平稳，月均销售量在6000-8000平方米，月均销售量居前位的项目都是低价入市的项目如：华清嘉园、世纪城、美丽园等。销售较差的项目是曙光花园、汇景阁。

（四）主要卖点

表1-7 市调项目卖点情况

区域	项目名称	主要卖点
万柳	阳春光华家园	位置、环境、价格、工程进度
	万柳光大花园	位置、环境、开发商知名度
	新起点嘉园	位置
	万泉新新家园	中关村、万柳、客户层次、低密度
	锦绣大地	位置、价格
紫竹桥	美林花园	位置、环境、景观、户型、价格、精装修
	紫竹花园	位置、档次
	汇景阁	环境、位置、现房
	中海雅园	发展商品牌、小区规划和环境设计、户型设计、物业管理
	鑫德嘉园	环境
	韦伯豪	板式、位置
	人济山庄	位置、景观（公园里的家）
四季青	曙光花园	环境、智能居住社区
	美丽园	多层板楼带电梯、容积率低
	世纪城	区位、规模、价位低
中关村	宏嘉丽园	位于中关村核心区小月河畔
核心区	太阳园	位置、价格、发展商知名度（太月园）
	华清嘉园	位置、中关村核心区

西部地区项目的主要卖点是地处上风上水的自然环境及景观资源（西山、长河等）、中关村概念或位于中关村核心区也是另一重要卖点，尤其是万柳绿化带又成为万柳地区的项目更为突出的卖点。此外，低密度如万泉新新家园、美丽园；发展商知名度如万柳光大花园、太阳园（太月园的成功销售）、中海雅园等；低价入市如世纪城等都成为部分项目的卖点。

小结：本项目周边未来供应情况和价格走向的特征：

l 供应量较大

l 价格趋低

以下对周边项目户型、楼型及配套情况做进一步分析。

第二章竞争项目产品分析

一、 户型分析

（一）户型比例

由表2-1可见，本项目周边项目的户型以二居和三居为主，三居的供应稍大于二居；一居、四居、跃层的供应量较少且基本接近，为6-8%；有6个项目配置了一居，由于西部有景观资源优势，大部分项目都设计了跃层户型，汇景阁为全跃层户型。

从不同区域来看，万柳地区的项目三居供应量最大，其他地区二居、三居比例基本接近，中关村核心区一居供应量最大，其他地区一居的比例都在1-2%左右。

综上所述，市调项目的户型以二居和三居为主，三居的供应稍大于二居；一居的供应主要集中在中关村核心区，其他地区很少；四居的供应主要集中在四季青地区；跃层的供应以万柳、紫竹桥地区为主。

表2-1 市调项目户型比例情况单位：套

区域	项目名称	平层					跃层	合计
区域	项目名称	一居	二居	三居		四居	跃层	合计
万柳	阳春光华	——	508	642		102	26	1278
	比例%	——	40	50		8	2	——
	光大花园	——	384	416		160	60	1020
	比例%	——	38	41		16	6	——
	新起点嘉园	36	108	36		——	4	184
	比例%	19．6	58．8	19．6		——	2	——
	万泉新新家园	——	——	250		70	84	404
	比例%	——	——	62		17	21	——
	锦绣大地	36	126	126		18	——	306
	比例%	12	41	41		6	——	——
	小计	72	1126	1470		350	174	3286
	户室比	1%	35%	47%		12%	6%	100%
紫竹桥	美林花园	——	375	376		——	29	780
	比例%	——	48	48		——	4	——
	紫竹花园	4	144	228		118	24	518
	比例%	1	28	44		22	5	——
	汇景阁	——	——	——		——	180	180
	比例%	——	——	——		——	100	——
	中海雅园	——	495	498		72	55	1120
	比例%	——	44	45		7	4	——
	鑫德嘉园	36	90	160		36	8	330
	比例%	11	27	48		11	3	——
	韦博豪	——	163	262		132	98	655
	比例%	——	25	40		20	15	——
	人济山庄	52	260	208		——	——	520
	比例%	10	50	40		——	——	——
	小计	92	1527	1732		358	394	4103
	户室比	2%	37%	42%		9%	10%	100%
四季青	曙光花园	30	120	210		60	——	420
	比例%	7	29	50		14	——	——
	美丽园	——	155	95		170	84	504
	比例%	——	31	19		34	16	——
	世纪城	——	352	416		224	——	992
	比例%	——	35	42		23	——	——
	小计	30	627	721		454	84	1916
	户室比	2%	33%	38%		24%	4%	100%
中关村核心区	宏嘉丽园	——	144	48		——	——	192
	比例%	——	75	25		——	——	——
	太阳园	——	1423	1423		54	100	3000
	比例%	——	49	49		1	1	——
	华清嘉园	656	672	840		16	48	2232
	比例%	29	30	38		1	2	——
	小计	656	2239	2311		70	148	5424
	户室比	12%	41%	43%		1%	3%	100%
总计		850	5519	6234		1232	800	14635
总户室比		6%	38%	43%	8%		6%	100%

（二）户型面积

表2-2 市调项目户型比例情况单位：平方米

区域	项目名称	平面				跃层
		一居	二居	三居	四居	二居	三居	四居	五居	六居
万柳	阳春光华		91/103/120	127/137/159	176/230		178-315
	光大花园		86/92/105	112/137/145/154	178/185			164/180/200
	新起点嘉园	62	100/112/120	158
	万泉新新家园			160/205	230/240		280/380
	锦绣大地	66/74	111	137/138	189
		60	90/100/120	130/150/160	180/230	180/280/320/380
紫竹桥	美林花园		116/130	187/201				233	260	336/354
	紫竹花园	106	111/163/180	180/206/209	225/229/323		206/214/292/342
	汇景阁					150-160	180	216-245	340
	中海雅园		102/118/124	149/155/167/187	203		260-326
	鑫德嘉园	91/75	106/94	118-130	139	147-300
	韦博豪		111/118	140/164	162/230	152/280
	中海紫金苑		118	215/227	210/240
	人济山庄	79	90/107/118	154/145/166
		80/90/110	100/120/130	150/180/200	160/200/230	160/250/300/340
四季青	曙光花园	80	101	129/172/180	190
	美丽园		111/117/120	130/144	155	192/270
	世纪城		113/120	137/148/158	168/177/204
		80	100/120	120/130/150/180	170/190	200/270
中关村	宏嘉丽园		117	155
核心区	太阳园		100-108	130/150	172		166/240/280
	华清嘉园	50/67/70	90/100/110	118/149/151	177			240/210
		50/70	90/110/120	120/130/150	180	170/210/240/280

H平层户型面积情况

一居户型面积在50-106平方米之间，其中以60-70平方米项目为主，紫竹桥区域较之其他区域有一居室的项目较多。

二居户型面积在90-120平方米之间，其中以100平方米左右项目为主。

三居户型为多数项目的主力户型，面积主要集中在150-180平方米之间。只有美林花园、紫竹花园、中海紫金苑有超过200平方米的三居室。

四居户型普遍在180平方米以上，以200平方米为主。

H跃层户型面积情况

设置了跃层的项目有九个，其中以三居和四居户型为主，近由美林花园和汇景阁两个项目有五居室。

（三）畅销户型

表2-3 市调项目畅销户型情况

区域	项目名称	畅销户型
万柳	阳春光华家园	二居、小三居（塔）/三居、四居（板）
	万柳光大花园	三居
	新起点嘉园	南向户型
	万泉新新家园	三居（160）、四居、错层
紫竹桥	美林花园	北向三居（187），景观好，价格便宜
	紫竹花园	三居
	汇景阁	三居（180）
	中海雅园	南向二、三居
	鑫德嘉园	南向户型
	韦伯豪	二居（111）
	人济山庄	南向
四季青	曙光花园	二居、三居
	美丽园	朝向中心绿地的户型
	世纪城	二居
中关村	宏嘉丽园	二居
核心区	太阳园	三居（130、150）
	华清嘉园	一居、南向三居

由表2-3可见，南向户型多为畅销户型，其次是朝向景观或中心绿地的户型，对于朝北的户型，如果与其他朝向的户型有一定的朝向差价，也会受到一定程度的欢迎。

130-150平方米的三居、110平方米左右的二居是市调项目中比较受欢迎的户型，如果二居超过130平方米销售会有较大困难。此外，错层、跃层的户型也很受欢迎。

（四）滞销户型

表2-4 市调项目滞销户型情况

区域	项目名称	滞销户型
万柳	阳春光华家园	塔楼大三居（159）
	万柳光大花园	北向三居（145）
	新起点嘉园	腰上的二居（112）
	万泉新新家园	跃层（总价高）
紫竹桥	美林花园	东西向二居（116）
	紫竹花园	大二居（163、180）
	汇景阁	四居（西向、227）
	中海雅园	西北户型
	鑫德嘉园